عند القيام بالاستثمار أو شراء عقار في تركيا فإن من أهم الأمور التي يجب الانتباه إليها هو هل انتقلت ملكية العقار الذي تم شراؤه إلى “المستثمر أو المشتري” أم لا؟ سند الملكية التام (الطابو) هو الذي يثبت انتقال ملكية العقار إلى الشخص المستثمر أو المشتري، وهناك أنواع أو فئات مختلفة للسند في تركيا وهي:

سند الملكية (Kat Mülkiyeti)

سند الارتفاق (Kat irtifakı)

سند المشاركة (Devre mülk).

سند الملكية (الطابو):

هو تعبير يطلق على الوثيقة التي تنظم بحق عقار معين وتثبت ملكية العقار المعني للشخص المذكور في الوثيقة، ويذكر فيها معلومات عن العقار وأرقام المسح العقاري، ويحدد موقع العقار المعني، وتُنظم هذه الوثيقة من قبل مديرية السجل العقاري، ويوجد عدة الملكية حسب جنس العقار، ستتم مناقشتها في مقالة أخرى، بينما نناقش هنا أهمها وهي:

أولاً: سند الارتفاق العقاري

ويطلق عليه بالتركية (Kat irtifakı)، وتكون الخانة الوسطى فقط مؤشرة في سند الملكية (الطابو)، ما يعطي سند الملكية (الطابو) صفة سند الارتفاق وليس سند ملكية تام، هذا النوع من السندات العقارية يعرف بأنه المرحلة التي يجب المرور إليها قبل الحصول على سند ملكية تام، وسند الارتفاق يثبت حق ملكية صاحب السند في البناء الذي سيتم إنشاؤه أو الذي سيبدأ بإنشائه فوق قطعة معينة من الأرض، والذي لم يتم الانتهاء منه بعد، لكنه مثبّت في سجلات دائرة العقار (الطابو)، ويذكر فيه موقع ورقم كل قسم منه ولمن تعود ملكيته، وفي حالة الانتهاء من المشروع أو البناء مع أخذ موافقة الإسكان من البلدية (إذا كان موافقاً للشروط والمعاير القياسية التركية) يتحول سند الارتفاق إلى سند ملكية تام.

ثانياً: سند الملكية

ويطلق عليه بالتركية (Kat Mülkiyeti)، وهو الخانة الأولى بأقصى اليسار، حيث يتم التأشير عليها عندما يكون السند من فئة ملكية تامة، حيث يوضح فيه مساحة البناء وعدد الأجزاء والجزء الخاص بالشخص المعني ورقم هذا الجزء وفي أي طابق يقع، مع ذكر مواصفاته، أي يبين هذا النوع القسم الخاص بالشخص المشتري بوضوح ويثبت انتقال ملكية القسم المعني إلى الشخص المعني، وهو نوع من السندات العقارية المكتملة بشكل ايجابي من الناحية القانونية، يحصل عليه أصحاب العقارات بعد أخذ موافقة الإسكان من البلدية لموافقة المشروع الشروط والمعاير القياسية التركية للسكن والإقامة، حيث لا يواجه أصحابها بعد ذلك أي مشكلة قانونية البتة.

موافقة الإسكان:هي باختصار الموافقة التي يتم إعطاؤها من قبل البلدية للأبنية التي يتم إنشاؤها وفق معايير محددة، حيث يثبت بأن البناء المعني قد تم إنشاؤه وفقاً لما ذكر في مشروع الإنشاء المصدّق، ومن أجل الحصول على موافقة الإسكان يجب الالتزام بالمعايير التي تفرضها الدولة، كوجود سلم للحريق والحالات الطارئة، وكون البناء مقاوماً للزلازل، ووجود أسطوانات الإطفاء الكافية في البناء وغيرها، وتقع مهمة الحصول على موافقة الإسكان على المقاول أو الشركة المقاولة المقيمة للمشروع، وبعد الحصول على موافقة الإسكان يتم تحويل سندات ارتفاق كل المشترين إلى سندات ملكية تامة. 

ثالثاً: سندات الملكية الانتقالية (سند المشاركة)

الملكية الانتقالية هي حق الملكية في العقار لفترة محددة من السنة، تحدد الملكية الانتقالية للعقار بفترة 7 أو 10 أو 15 يوماً في السنة، ويعني: شراء عقار بالمشاركة مع تحديد فترة الاستخدام لهذا العقار، وهو شائع في العقارات الخاصة لقضاء العطل وما شابه ذلك، ويتمتع المالك بكل حقوق الملكية من بيع وتأجير وتنازل عن حقه لأشخاص آخرين.

لا يعطى السند العقاري (الطابو) إلا لصاحب العقار (المالك الشرعي) أما الأشخاص المالكين لحقوق أخرى غير الامتلاك في العقار المعني (كالمؤجر أو الراهن) لا يتم إعطاؤهم سند الطابو، وإذا امتلك العقار أكثر من شخص يعطى سند واحد يبين فيه حصة كل شخص منهم في العقار، كما يمكن أن يعطى كل منهم سند خاص، لكن هذا لا يعني أن كل واحد منهم يحصل على سند مستقل للعقار، إنما يبين حصة صاحب السند في العقار، حيث يكتب في خانة المالك اسم صاحب السند مع ذكر حصته.

ويبين سند الطابو ملكية الشخص (الكاملة أو الجزئية) المذكور اسمه في سند العقار، فإذا ذكر اسم شخص واحد فقط في خانة المالك بدون ذكر نسبة كـ 1/3 أو 1/5 أو غيرها، فهذا يعني أنّ العقار مملوك للشخص المذكور اسمه في السند فقط، أما إذا ذكرت النسبة فهذا يعني أنّ هناك شريك، وأن الشخص المذكور اسمه يمتلك في العقار بقدر النسبة المذكورة في السند، كما أن الشركاء في العقار الواحد يعتبرون شركاء في كل أقسام العقار، أي أن الشريك في العقار ليس له جزء مخصص من العقار وللشركاء الآخرين أجزاء أخرى، وإنما الكل شركاء في الكل.

كل شقة داخل عمارة أو فيلا حصلت على حق الملكية التام أو حق الارتفاق تعتبر عقاراً مستقلاً بحد ذاته، لهذا ينظم لكل قسم من هذه الأقسام سند خاص به.